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一位房地产业内人士2014年回顾与2015年预测
作者:admin  更新时间:2015-01-03 10:14:43

  一个又一个元旦,就像一个接一个街灯,被甩在身后。有时想想,挺害怕的。时间过得太快,人会老会死。你不怕死吗。前天晚上,在一老乡主办的跨年活动中,晃了一个多小时,带着小孩子,电子音乐挺闹腾,都是年轻人,自然感受到自己老了。快十点时,开车回浦东,淮海路、延安路都挺堵,费了好大劲才上了南北高架,走南浦大桥回家。到家窝沙发里,看了部电影,十二点多才睡。昨早九点多被电话吵醒,老家亲人问昨晚外滩挤死很多人,你们有没有去?急忙打开手机,才知道这起重大事故。唉,生命真脆弱。

  回首2014年

  关于国内外经济面。美国雄风再起,引领全球经济,这货就是全球老大,不服不行。07年次贷危机,08年金融危机,都是这坏蛋的错。但你瞧人家手中挥舞全球一哥货币美元,外加经济经济转型,似乎一转眼,就化危为机,2012年以来,经济增长一年比一年强。QE退出了,美元牛逼了。资金回流美国。欧洲经济复苏乏力,德国、法国、英国三哥们也不团结,经济政策主张不统一,其他小猪闹哄哄。日本可以忽略。新兴经济体日子不好过,暂时出现未老先衰的苗头,经济增速下滑,部分国家又遭遇高通胀,部分国家外资抽逃。最苦逼的当然是俄罗斯,上半年在乌克兰危机中占了上风,下半年便被油价与卢布暴跌所蹂躏,经济决定政治,不能高兴太早呀。硬汉,也得有硬的资本,才能硬得久。

  中国经济进入所谓的“新常态”,其实就是增速下滑呗。至于调结构,这是一个漫长而痛苦的过程,走一步看一步吧。2014年7.5%估计保不住,预计7.4%。2015年还得下滑一点,估计7.3%。最纠结的是货币政策,上半年中性偏紧,下半年中性偏松。在定向宽松、微刺激的美丽光环下,玩了很多新型货币工具,比如PLS、MLF。最终发觉不太好用,定向放水之后,资金却囤在了金融体系当中,打死都不愿流向三农与小微,反倒是助推了大蓝筹股。终于,还是在12月份降息,这轮降息周期特别妖怪,2012年6、7月份降了两次,就不敢了,中间居然停顿了两年多。说到底,还不是被2012年下半年和2013年房价上涨给绑架了。2014年下半年房价跌了,周行长才有了继续降息的胆量。看看人家美帝,金融危机之后,降息至近零后,外加三次QE,直至经济雄起,股价雄起,房价雄起!

  关于资本市场。2013年欧美日等股票大涨,2014年则总体表现为高位振荡,美国小涨,日本上涨一成多,香港微涨,英国小跌、德国小涨。而中国股市,在熊了N年之后,下半年大盘股雄起,上证指数从年初的2115点涨至年底的3234点,大涨52%(2013年下跌约7%)领涨全球,但创业板只上涨了13%(2013年大涨82%),其中地产股表现还算不错,万科股价上涨了82%。

  另外,美元指数由年初80美元升至年末的90美元,多国货币皆对美元贬值一成多,人民币略贬值,总体还算平稳。即便如此,下半年我国外储增速显著缓,外资流入减缓,大大影响了货币供应。07年股市楼市皆火爆,外储大增、热钱大流入,居功甚伟,因为07年货币政策超紧,降息六次、降准十次!!!2014年金价继续走弱,纽金由年初每盎司约1200美元,跌至年底1180美元,吃套之后,中国大妈总算变乖了,不复2013年的狂热。

  关于房地产市场。大家都看到了,2014年市场快速降温,尤其是春节过后,杭州率先大幅促销,然后二季度全国市场降温。地方长官们忙着救市,限购陆续取消,只剩四个一线和傻蛋三亚站岗。三季度更加低迷,地方政府也更加忙乱,省政府也纷纷跳出来救市。直至9.30央四条出台后,市场情绪有所好转,尤其是大城市的成交量,四季度把臀部高高的翘了起来。中央态度转变,内心仍然关心房地产,但嘴上不讲了。房企继续分化,很多中小房企实在干不下去了,邯郸民间借贷危机爆发与房企老板跑路,具有一定的典型性,中西部中小城市楼市将经历一次艰难的去库存周期,预计还得需要三年左右时间。大房企继续增长,TOP20仍能保持二成左右销售增幅,但多数大房企没能完成年度指标,年初受市场仍较热的影响,老板们脑袋也有点发热。据老杨所知,精通市场短周期变化的决策者,非常之少。大多还凭经验、凭感觉在拍指标、定投资。年内绿城与融创之露水夫妻,年底万科与绿地老大之争风吃醋,就算是业内娱乐节目吧。

  关于工作。按部就班,继续按已有模式与机制进行,常规研究、专题研究、课题研究相互协调,不断拓展专题范围。上半年关于35城房地产短周期投资风险识别系统的研究,颇有心得,但也有几个城市实际表现与排名不符,比如大连和成都市场没有预期中的强,2015年还会继续完善此专题。组织举办了多次易居论坛,在几次易居论坛活动中,与行业内的资深老总们相互交流、共同论市,我也获得了不少信息、学到了知识,谢谢各位与会老总。其中12月26日举办了一次大型论坛,年终论市,并发布了研究院的年度全国报告,秋实楼270人的报告厅坐满,而且还见缝加了40个凳子,相当多朋友是打飞的从外地赶过来的,没有吃的喝的唱的与抽奖,大家都是抱着学习、听干货的心态,特别让老杨感动。2014年继续为政府提供智囊服务,参与了上海市十三五住房发展规划研究;同时,我们的市场类研究,也得到了住建部的肯定,体现了我院作为行业智库的社会价值。

  关于讲课。2014年,去了一些城市开会或讲课。北京、深圳、广州、南京、常州、福州、济南、银川、海口、三亚、扬州、合肥、杭州、青岛、成都、厦门、郑州、洛阳、长沙、苏州等。感谢会议的主办方和组织方,初识了各地很多业界朋友,也顺便实际了解各地房地产行业和市场状况。为万科、深振业、时代地产、鲁商、深业、蓝光、鲁能、旭辉、瑞安、协信、荣新、文一、银泰、唐人、东航地产、百瑞信托、交大房地产总裁班、西南财大总裁班、复旦住建官员特训班等提供了培训和讲课。而且,2014年讲了四次全天内训课程,挑战了老杨的精力和嗓子。

  回顾2014年

  以下文字为一年前的预测与现在的验证与总结,。一条一条的进行对照,总结、反思吧。

  年初预测一:政策

  1、货币政策中性偏紧,导致信贷及房贷政策,虽然政策口径基本不变,但实际执行程度整体上略紧于2013年。2、随着2014年房价涨幅回落,中央和地方调控房价的压力减轻,中央不可能推出类似以前的那种“国N条”进一步加码调控,地方加压的可能性也不大了。但总体上调控也不会明显放松,而是增强针对性、注重分类指导,对于房价上涨过快的城市(一线和少数二线)仍从严落实差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施,增加住房用地和住房有效供应,库存较多的城市(部分二线与三四线)只会松不会紧。3、关注长效机制的推进节奏,很可能出台一个文件,对房地产业做出一个纲领性、框架性的安排。4、关于具体政策,可关注:房产税第二批试点城市与立法启动、不动产统一登记制度建设、住房信息联网推进程度、农村集体建设用地流转的试点、住房金融机构设立、房企再融资开闸、房贷执行情况中性偏紧、住房保障完善与立法等。

  现在总结:

  1、货币政策并非中性偏紧,而中性偏松,定向放松,12月降息。预期中度失误。失误原因:预期CPI将高企,压制货币放松空间,其实全年CPI都温和。不过,从流动性上看,M1比2013全年紧缩,SHIBOR则比2013年上半年紧缩。也即货币政策全年经历了一个偏紧、中性、偏松的变化,而流动性具有滞后性,估计2015年才有明显改善。

  2、中央调控不升级,地方适度放松。年初预测基本正确。实际上,地方政府救市力度之大,还是超出了我的预期,尤其二线城市也都放松或取消了限购。一线城市仍从紧,属于预期之内。为什么年初判断不够大胆?其中一个原因,去年12月底住建部姜伟新部署明年工作时提出:继续抓好房地产市场调控和监管工作,更加注重不同区域分类指导,探索发展共有产权住房和强化市场监管。老部长的表述,仍在沿续老总理的思路,其实2015年全年都没“抓好房地产市场调控”。这点误导了老杨。

  3、关于长效机制,上半年并无出台什么文件。预测失误。去年下半年,多次看新闻报导,曾引用北京某些学者、准官员的观点,老杨也被误导了,看来不能轻易相信北京那些所谓的“消息灵通人士”。值得关注的是,《国家新型城镇化发展规划》中,却首次系统的阐述了一下长效机制,也算是一个小小的弥补。

  4、具体政策中,除了房产税第二批试点城市外,基本全部应验。按当前情况,房地产税要立法,估计是先立法,其后全国普征,在立法之前,不会继续增加试点城市了。另外,房贷前三季度偏紧,四季度开始小幅趋松。

  年初预测二:成交量

  1、国家统计局口径的全国商品房成交量同比增长8%左右,交易中心口径的一线城市商品住宅成交量同比下降10%左右,三线增长10%左右,二线居中。2、全国房地产开发企业土地购置面积将同比增长7%左右。同样是一线下降,三线增长。

  现在总结:

  1、2014年1-11月份,全国商品房销售面积101717万平方米,同比下降8.2%,全年基本保持下跌,但下半年跌幅企稳、筑底。这一指标预测出现严重失误,预测方向反了。其中,一线城市实际下跌二成左右,属于方向正确。而三线城市也下跌的二成左右,属于方向错误。

  反思:对于全国楼市的降温速度,估计不足!这次降温的速度,仅次于2008年,要明显快于2011年。另外,这次情况与2011年有所不同,2011年三四线库存还不算大,市场降温显著滞后于一线,这次则基本同步,甚至少数三四线已先跌。三四线市场变化滞后于一线城市的规律,这次没有显现!全国市场普跌!

  2、2014年1-11月,全国房地产开发企业土地购置面积同比下降14.5%,其中一线跌三成,三线跌一成多。预测失误!这轮地市降温的速度,快过前面两轮短周期的下行阶段!而以前的规律是:房市先降温,地市后降温。而这次居然一起降温,一方面说明三四线市场低迷之后,地市并无余温可言,另一方面可能反映出开发商们越来越敏感与精明了。

  年初预测三:价格

  1、价格重点在于70个城市房价指数:月度环比以上涨为主,其中下半年部分月份持平或微跌;月度同比全年保持正增长,预计2013年12月同比涨幅见顶,其后增幅回落,至12月增幅收窄至3%左右。2、全国商品房成交均价同比上涨7%左右,一二三线走势趋同,温差缩小。3、全国土地成交均价同比上涨10%左右,地王热退烧。

  现在总结:1、70城房价同比增幅已于去年12月见顶,这个判断非常精准。但月度环比下拐的时点,出现在5月份,比我预测的要早一点,所以下半年保持下跌。12个月份中,4个月上涨,8个月下跌。年初预测有偏差。另外,至12月份,同比增幅已由9月翻绿。可见,这轮房价下跌,跌得快、跌得急、全国普跌,同比增幅下行的陡度,甚至超过了08年。三四线城市房价变化的滞后性荡然无存,这一点没有考虑到!

  2、2014年1-11月,全国商品房成交均价同比上涨0.4%。全年基本小跌,至年底翻红,但涨幅明显小于年初预测的7%。由于价格的预测,是跟着成交量的走的,成交量低于预测,价格同步低于预期。一二三线走势趋同,这点靠谱,一线城市跟随全国大势,快速降温。

  3、2014年1-11月,全国房地产开发企业土地购置均价同比增长16.8%,高于初预测的10%。全国地王退烧,基本命中。地热房冷,是2014年的一个反常现象。虽然土地成交量下跌,但地价仍然保持较大增幅,这让开发商痛苦不堪。

  年初预测四:投资建设

  1、全国房地产开发投资同比增长17%左右。2、全国开发企业房屋新开工面积同比增长10%左右。3、全国开发企业资金来源增长17%左右。

  现在总结:1、2014年1-11月,全国房地产开发投资同比增长11.9%。明显低于年初预测的17%。而2013年高达近20%。这一指标主要由购地量与新开工量决定,而这二货皆出乎意料的下跌,所以投资增幅也明显下滑。

  2、2014年1-11月,全国房地产开发企业房屋新开工面积同比下降9%,由年初一下子跳水至跌28%,其后降幅持续收窄中。这一预测严重失误。但实在没有办法,按一般规律:上一年度购地量增长,下一年度开工量不会差。而且开工量滞后于房市变化。但在2014年,这两条规律都消失了。所以,只能去拷打统计局了。

  3、2014年1-11月,全国房地产开发企业到位资金同比增长0.6%,而2013年是比上年增长26.5%,可见房企资金面快速趋紧。这一指标的年初预测,存在明易失误,高估了。主要原因:商品销售出现下跌,且开发贷从紧,民间高利贷危机频发,房企资金紧张。

  年初预测五:总体

  1、我曾预测2012年楼市是“三部曲”:探底、筑底、复苏。我曾预测2013年市场总体特征是“一条线”:震荡上行,有惊无险。对于2014年,可以形容为“退烧年”:高位振荡,渐趋降温。2、几乎所有的房地产指标,仍将是正增长,但绝大多数增幅回落。看过我《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》一书的朋友,可能会明白,这也是短周期规律的重要特征。从影响短周期的“四大引擎”分析:经济低位企稳、政策中性略紧(综合货币政策与房地产政策)、资金面略紧、存货面增压。3、但对此,我并不特别悲观,2014年外部经济与金融环境,要仍略强于2008年下半年、2011年下半年,上半年高位振荡为主,下半年即便降温,其深度不太可能超过前二者。尤其是房价,2014年仍以上涨为主,绝不可能大跌。

  现在总结:1、从短周期的大势预测来看,基本靠谱。在2013年底楼市火爆,很多人继续看好2014年时候,我坚定的提出了:高位振荡,渐趋降温。不足之处在于,降温的速度,比我预期的要快。尤其是房价拐点的出现,要比我预期早了三个月左右。

  2、“几乎所有的(年度)房地产指标仍将是正增长,但绝大多数增幅回落”。这一预测有偏差。房地产开发投资、地价、房价(均价)、开发商资金来源仍是正增长,且增幅回落;但全国商品房成交面积、土地购置面积、新开工却是负增长。尤其作为诸多指标龙头的房屋销售指标,降温幅度超过我的预期,导致其他多数指标皆低于预期!

  3、对于这次降温,我仍坚持是短周期性质的调整,只不过与中周期略有重叠。市场降温的幅度,部分指标超过2008年,多数指标已超2011年下半年。这一点同样预测失误。最后一点,我仍坚持:房价绝不可能大跌。中国楼市本轮调整中不会崩盘。其实,四季度大城市住宅成交量已开始强反弹,市场正脱离底部,当然房价会滞后几个月,继续下跌的风险正在减退。

  总而言之,与2012和2013年相比,我对2014年的预测在走向上基本靠谱,但在具体指标的预测,出现明显失失误。关于原因,主因是市场指标之间的内部规律出现异动,甚至被打破,导致预测失去了基本逻辑基础;次因是我对有些因素考虑不周,比如三四线城市余温不存。

  然而,预测市场走势,最重要是看对短周期的季节变化,比如2013年是夏天,2014年是秋冬。这样的判断,对于市场交易者(不管是开发商购地、卖房,还是普通民众买房、卖房),非常具有价值。其次重要的,是对季节变化的节奏与变化幅度做具体预测,比如何时夏至,何时入秋,何时迎春?冬天最冷时的温度是多高?而对于这些具体数值的预测,难度很大。回顾年初预测,我看对了大势,却在节奏与幅度上,出现明显失误。

  展望2015

  一、政策。1、货币政策趋松,将会降息降准。2、个人房贷政策继续放松,大城市首套房贷利率折扣中枢趋向9折。3、房地产税立法难出台。二手房交易环节可能有减税举措。4、稳定住房消费方面可能会有动作。5、房地产开发贷仍偏紧,但资本市场融资趋于放松。6、一线城市限购暂难取消,局部有放松可能。7、棚改加速,资金支持力度加大。

  二、成交量。1、国家统计局口径的全国商品房成交量同比增长5%左右,交易中心口径的一线城市商品住宅成交量同比增长20%左右。2、全国房地产开发企业土地购置面积将同比增长3%左右。

  三、价格。1、价格重点在于70个城市房价指数:月度环比以上涨为主,同比以下跌为主;预计2015年3-5月环比由跌转涨,同比12月跌幅收窄至0%左右。2、全国商品房成交均价同比上涨3%左右。3、全国房企购地均价同比上涨10%左右。

  四、投资建设。1、全国房地产开发投资同比增长10%左右。2、全国开发企业房屋新开工面积同比下跌3%左右。

  五、总体。:1、我曾预测2012年楼市是“三部曲”:探底、筑底、复苏;预测2013年市场总体特征是“一条线”:震荡上行,有惊无险;预测2014年为“退烧年”:高位振荡,渐趋降温。在这里,我预测2015年为“复苏年”:探明底部,复苏上行。其中,上半年以探底为主,下半年以复苏为主;一线城市先复苏,三四线仍需去库存。

  最后,不禁还想感叹几句。预测很难!尤其是具体指标。即便是曾经预测对过,也难保证下次还会对。苏雪晶在我们的易居论坛上,讲解他们的预测指标时,就坦陈很多指标是他自己拍出来的。确实如此。靠建模之类的预测具体指标,基本上没有什么价值。靠分析师自己的经验和逻辑,才是正道。没有任何办法,预测不是科学,就是门手艺。

  我也曾在《楼市探秘》自序中,絮絮叨叨的说过很多市场预测方面的感触。比如:“关于市场预测,多说多错,少说少错,不说不错,预测的越具体,越容易失误。承认不足,才会进步。与其打肿脸充胖子,不如在反省中不断改进。这就是我的一点研究心得。”要不断血淋淋的解剖自己,鞭策自己!

  有朋友会建议,既然预测这么难,就别瞎预测了。但是,习大大都说了,要大力发展智库,而智库的核心功能就是预测,发达的美国智库,甚至能预测到战争爆发。研究市场,却不做预测,难道你只想当“历史老师”吗?所以,没有办法,老杨还得继续预测。朋友们能理解最好,理解不动,也不勉强。

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