一个又一个元旦，就像一个接一个街灯，被甩在身后。有时想想，挺害怕的。时间过得太快，人会老会死。你不怕死吗。前天晚上，在一老乡主办的跨年活动中，晃了一个多小时，带着小孩子，电子音乐挺闹腾，都是年轻人，自然感受到自己老了。快十点时，开车回浦东，淮海路、延安路都挺堵，费了好大劲才上了南北高架，走南浦大桥回家。到家窝沙发里，看了部电影，十二点多才睡。昨早九点多被电话吵醒，老家亲人问昨晚外滩挤死很多人，你们有没有去？急忙打开手机，才知道这起重大事故。唉，生命真脆弱。
回首2014年
关于国内外经济面。美国雄风再起，引领全球经济，这货就是全球老大，不服不行。07年次贷危机，08年金融危机，都是这坏蛋的错。但你瞧人家手中挥舞全球一哥货币美元，外加经济经济转型，似乎一转眼，就化危为机，2012年以来，经济增长一年比一年强。QE退出了，美元牛逼了。资金回流美国。欧洲经济复苏乏力，德国、法国、英国三哥们也不团结，经济政策主张不统一，其他小猪闹哄哄。日本可以忽略。新兴经济体日子不好过，暂时出现未老先衰的苗头，经济增速下滑，部分国家又遭遇高通胀，部分国家外资抽逃。最苦逼的当然是俄罗斯，上半年在乌克兰危机中占了上风，下半年便被油价与卢布暴跌所蹂躏，经济决定政治，不能高兴太早呀。硬汉，也得有硬的资本,才能硬得久。
中国经济进入所谓的“新常态”，其实就是增速下滑呗。至于调结构，这是一个漫长而痛苦的过程，走一步看一步吧。2014年7.5%估计保不住，预计7.4%。2015年还得下滑一点，估计7.3%。最纠结的是货币政策，上半年中性偏紧，下半年中性偏松。在定向宽松、微刺激的美丽光环下，玩了很多新型货币工具，比如PLS、MLF。最终发觉不太好用，定向放水之后,资金却囤在了金融体系当中，打死都不愿流向三农与小微，反倒是助推了大蓝筹股。终于，还是在12月份降息，这轮降息周期特别妖怪，2012年6、7月份降了两次，就不敢了，中间居然停顿了两年多。说到底，还不是被2012年下半年和2013年房价上涨给绑架了。2014年下半年房价跌了，周行长才有了继续降息的胆量。看看人家美帝，金融危机之后，降息至近零后，外加三次QE，直至经济雄起，股价雄起，房价雄起！
关于资本市场。2013年欧美日等股票大涨，2014年则总体表现为高位振荡，美国小涨，日本上涨一成多，香港微涨，英国小跌、德国小涨。而中国股市，在熊了N年之后，下半年大盘股雄起，上证指数从年初的2115点涨至年底的3234点，大涨52%（2013年下跌约7%）领涨全球，但创业板只上涨了13%（2013年大涨82%），其中地产股表现还算不错，万科股价上涨了82%。
另外，美元指数由年初80美元升至年末的90美元，多国货币皆对美元贬值一成多，人民币略贬值，总体还算平稳。即便如此，下半年我国外储增速显著缓，外资流入减缓，大大影响了货币供应。07年股市楼市皆火爆，外储大增、热钱大流入，居功甚伟，因为07年货币政策超紧，降息六次、降准十次！！！2014年金价继续走弱，纽金由年初每盎司约1200美元，跌至年底1180美元，吃套之后，中国大妈总算变乖了，不复2013年的狂热。
关于房地产市场。大家都看到了，2014年市场快速降温，尤其是春节过后，杭州率先大幅促销，然后二季度全国市场降温。地方长官们忙着救市，限购陆续取消，只剩四个一线和傻蛋三亚站岗。三季度更加低迷，地方政府也更加忙乱，省政府也纷纷跳出来救市。直至9.30央四条出台后，市场情绪有所好转，尤其是大城市的成交量，四季度把臀部高高的翘了起来。中央态度转变，内心仍然关心房地产，但嘴上不讲了。房企继续分化，很多中小房企实在干不下去了，邯郸民间借贷危机爆发与房企老板跑路，具有一定的典型性，中西部中小城市楼市将经历一次艰难的去库存周期，预计还得需要三年左右时间。大房企继续增长，TOP20仍能保持二成左右销售增幅，但多数大房企没能完成年度指标，年初受市场仍较热的影响，老板们脑袋也有点发热。据老杨所知，精通市场短周期变化的决策者，非常之少。大多还凭经验、凭感觉在拍指标、定投资。年内绿城与融创之露水夫妻，年底万科与绿地老大之争风吃醋，就算是业内娱乐节目吧。
关于工作。按部就班，继续按已有模式与机制进行，常规研究、专题研究、课题研究相互协调，不断拓展专题范围。上半年关于35城房地产短周期投资风险识别系统的研究，颇有心得，但也有几个城市实际表现与排名不符，比如大连和成都市场没有预期中的强，2015年还会继续完善此专题。组织举办了多次易居论坛，在几次易居论坛活动中，与行业内的资深老总们相互交流、共同论市，我也获得了不少信息、学到了知识，谢谢各位与会老总。其中12月26日举办了一次大型论坛，年终论市，并发布了研究院的年度全国报告，秋实楼270人的报告厅坐满，而且还见缝加了40个凳子，相当多朋友是打飞的从外地赶过来的，没有吃的喝的唱的与抽奖，大家都是抱着学习、听干货的心态，特别让老杨感动。2014年继续为政府提供智囊服务，参与了上海市十三五住房发展规划研究；同时，我们的市场类研究，也得到了住建部的肯定，体现了我院作为行业智库的社会价值。
关于讲课。2014年，去了一些城市开会或讲课。北京、深圳、广州、南京、常州、福州、济南、银川、海口、三亚、扬州、合肥、杭州、青岛、成都、厦门、郑州、洛阳、长沙、苏州等。感谢会议的主办方和组织方，初识了各地很多业界朋友，也顺便实际了解各地房地产行业和市场状况。为万科、深振业、时代地产、鲁商、深业、蓝光、鲁能、旭辉、瑞安、协信、荣新、文一、银泰、唐人、东航地产、百瑞信托、交大房地产总裁班、西南财大总裁班、复旦住建官员特训班等提供了培训和讲课。而且，2014年讲了四次全天内训课程，挑战了老杨的精力和嗓子。
回顾2014年
以下文字为一年前的预测与现在的验证与总结，。一条一条的进行对照，总结、反思吧。
年初预测一：政策
1、货币政策中性偏紧，导致信贷及房贷政策，虽然政策口径基本不变，但实际执行程度整体上略紧于2013年。2、随着2014年房价涨幅回落，中央和地方调控房价的压力减轻，中央不可能推出类似以前的那种“国N条”进一步加码调控，地方加压的可能性也不大了。但总体上调控也不会明显放松，而是增强针对性、注重分类指导，对于房价上涨过快的城市（一线和少数二线）仍从严落实差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，增加住房用地和住房有效供应，库存较多的城市（部分二线与三四线）只会松不会紧。3、关注长效机制的推进节奏，很可能出台一个文件，对房地产业做出一个纲领性、框架性的安排。4、关于具体政策，可关注：房产税第二批试点城市与立法启动、不动产统一登记制度建设、住房信息联网推进程度、农村集体建设用地流转的试点、住房金融机构设立、房企再融资开闸、房贷执行情况中性偏紧、住房保障完善与立法等。
现在总结:
1、货币政策并非中性偏紧，而中性偏松,定向放松，12月降息。预期中度失误。失误原因：预期CPI将高企，压制货币放松空间，其实全年CPI都温和。不过，从流动性上看，M1比2013全年紧缩，SHIBOR则比2013年上半年紧缩。也即货币政策全年经历了一个偏紧、中性、偏松的变化，而流动性具有滞后性，估计2015年才有明显改善。
2、中央调控不升级，地方适度放松。年初预测基本正确。实际上，地方政府救市力度之大，还是超出了我的预期，尤其二线城市也都放松或取消了限购。一线城市仍从紧，属于预期之内。为什么年初判断不够大胆？其中一个原因，去年12月底住建部姜伟新部署明年工作时提出：继续抓好房地产市场调控和监管工作，更加注重不同区域分类指导，探索发展共有产权住房和强化市场监管。老部长的表述,仍在沿续老总理的思路,其实2015年全年都没“抓好房地产市场调控”。这点误导了老杨。
3、关于长效机制，上半年并无出台什么文件。预测失误。去年下半年，多次看新闻报导，曾引用北京某些学者、准官员的观点，老杨也被误导了，看来不能轻易相信北京那些所谓的“消息灵通人士”。值得关注的是，《国家新型城镇化发展规划》中，却首次系统的阐述了一下长效机制,也算是一个小小的弥补。
4、具体政策中，除了房产税第二批试点城市外，基本全部应验。按当前情况，房地产税要立法，估计是先立法，其后全国普征，在立法之前，不会继续增加试点城市了。另外，房贷前三季度偏紧，四季度开始小幅趋松。
年初预测二：成交量
1、国家统计局口径的全国商品房成交量同比增长8%左右，交易中心口径的一线城市商品住宅成交量同比下降10%左右，三线增长10%左右，二线居中。2、全国房地产开发企业土地购置面积将同比增长7%左右。同样是一线下降，三线增长。
现在总结：
1、2014年1-11月份，全国商品房销售面积101717万平方米，同比下降8.2%，全年基本保持下跌，但下半年跌幅企稳、筑底。这一指标预测出现严重失误，预测方向反了。其中，一线城市实际下跌二成左右，属于方向正确。而三线城市也下跌的二成左右，属于方向错误。
反思：对于全国楼市的降温速度，估计不足！这次降温的速度，仅次于2008年，要明显快于2011年。另外，这次情况与2011年有所不同,2011年三四线库存还不算大,市场降温显著滞后于一线,这次则基本同步，甚至少数三四线已先跌。三四线市场变化滞后于一线城市的规律，这次没有显现！全国市场普跌！
2、2014年1-11月，全国房地产开发企业土地购置面积同比下降14.5%，其中一线跌三成，三线跌一成多。预测失误！这轮地市降温的速度，快过前面两轮短周期的下行阶段！而以前的规律是：房市先降温，地市后降温。而这次居然一起降温，一方面说明三四线市场低迷之后，地市并无余温可言，另一方面可能反映出开发商们越来越敏感与精明了。
年初预测三：价格
1、价格重点在于70个城市房价指数：月度环比以上涨为主，其中下半年部分月份持平或微跌；月度同比全年保持正增长，预计2013年12月同比涨幅见顶，其后增幅回落，至12月增幅收窄至3%左右。2、全国商品房成交均价同比上涨7%左右，一二三线走势趋同，温差缩小。3、全国土地成交均价同比上涨10%左右，地王热退烧。
现在总结：1、70城房价同比增幅已于去年12月见顶，这个判断非常精准。但月度环比下拐的时点，出现在5月份，比我预测的要早一点，所以下半年保持下跌。12个月份中，4个月上涨，8个月下跌。年初预测有偏差。另外，至12月份，同比增幅已由9月翻绿。可见，这轮房价下跌，跌得快、跌得急、全国普跌，同比增幅下行的陡度，甚至超过了08年。三四线城市房价变化的滞后性荡然无存，这一点没有考虑到！
2、2014年1-11月，全国商品房成交均价同比上涨0.4%。全年基本小跌，至年底翻红，但涨幅明显小于年初预测的7%。由于价格的预测，是跟着成交量的走的，成交量低于预测，价格同步低于预期。一二三线走势趋同，这点靠谱，一线城市跟随全国大势，快速降温。
3、2014年1-11月，全国房地产开发企业土地购置均价同比增长16.8%，高于初预测的10%。全国地王退烧，基本命中。地热房冷，是2014年的一个反常现象。虽然土地成交量下跌，但地价仍然保持较大增幅，这让开发商痛苦不堪。
年初预测四：投资建设
1、全国房地产开发投资同比增长17%左右。2、全国开发企业房屋新开工面积同比增长10%左右。3、全国开发企业资金来源增长17%左右。
现在总结：1、2014年1-11月，全国房地产开发投资同比增长11.9%。明显低于年初预测的17%。而2013年高达近20%。这一指标主要由购地量与新开工量决定，而这二货皆出乎意料的下跌，所以投资增幅也明显下滑。
2、2014年1-11月，全国房地产开发企业房屋新开工面积同比下降9%，由年初一下子跳水至跌28%，其后降幅持续收窄中。这一预测严重失误。但实在没有办法，按一般规律：上一年度购地量增长，下一年度开工量不会差。而且开工量滞后于房市变化。但在2014年，这两条规律都消失了。所以，只能去拷打统计局了。
3、2014年1-11月，全国房地产开发企业到位资金同比增长0.6%，而2013年是比上年增长26.5%，可见房企资金面快速趋紧。这一指标的年初预测，存在明易失误，高估了。主要原因：商品销售出现下跌，且开发贷从紧，民间高利贷危机频发，房企资金紧张。
年初预测五：总体
1、我曾预测2012年楼市是“三部曲”：探底、筑底、复苏。我曾预测2013年市场总体特征是“一条线”：震荡上行，有惊无险。对于2014年,可以形容为“退烧年”：高位振荡，渐趋降温。2、几乎所有的房地产指标，仍将是正增长，但绝大多数增幅回落。看过我《楼市探秘：赢在长趋势，赚在短周期》一书的朋友，可能会明白，这也是短周期规律的重要特征。从影响短周期的“四大引擎”分析：经济低位企稳、政策中性略紧（综合货币政策与房地产政策）、资金面略紧、存货面增压。3、但对此，我并不特别悲观，2014年外部经济与金融环境，要仍略强于2008年下半年、2011年下半年，上半年高位振荡为主，下半年即便降温，其深度不太可能超过前二者。尤其是房价，2014年仍以上涨为主，绝不可能大跌。
现在总结：1、从短周期的大势预测来看，基本靠谱。在2013年底楼市火爆，很多人继续看好2014年时候，我坚定的提出了：高位振荡，渐趋降温。不足之处在于，降温的速度，比我预期的要快。尤其是房价拐点的出现，要比我预期早了三个月左右。
2、“几乎所有的（年度）房地产指标仍将是正增长，但绝大多数增幅回落”。这一预测有偏差。房地产开发投资、地价、房价（均价）、开发商资金来源仍是正增长，且增幅回落；但全国商品房成交面积、土地购置面积、新开工却是负增长。尤其作为诸多指标龙头的房屋销售指标，降温幅度超过我的预期，导致其他多数指标皆低于预期！
3、对于这次降温，我仍坚持是短周期性质的调整，只不过与中周期略有重叠。市场降温的幅度，部分指标超过2008年，多数指标已超2011年下半年。这一点同样预测失误。最后一点，我仍坚持：房价绝不可能大跌。中国楼市本轮调整中不会崩盘。其实，四季度大城市住宅成交量已开始强反弹，市场正脱离底部，当然房价会滞后几个月，继续下跌的风险正在减退。
总而言之，与2012和2013年相比，我对2014年的预测在走向上基本靠谱，但在具体指标的预测，出现明显失失误。关于原因，主因是市场指标之间的内部规律出现异动，甚至被打破，导致预测失去了基本逻辑基础；次因是我对有些因素考虑不周，比如三四线城市余温不存。
然而，预测市场走势，最重要是看对短周期的季节变化，比如2013年是夏天，2014年是秋冬。这样的判断，对于市场交易者（不管是开发商购地、卖房，还是普通民众买房、卖房），非常具有价值。其次重要的，是对季节变化的节奏与变化幅度做具体预测，比如何时夏至，何时入秋，何时迎春？冬天最冷时的温度是多高？而对于这些具体数值的预测，难度很大。回顾年初预测，我看对了大势，却在节奏与幅度上，出现明显失误。
展望2015
一、政策。1、货币政策趋松，将会降息降准。2、个人房贷政策继续放松，大城市首套房贷利率折扣中枢趋向9折。3、房地产税立法难出台。二手房交易环节可能有减税举措。4、稳定住房消费方面可能会有动作。5、房地产开发贷仍偏紧，但资本市场融资趋于放松。6、一线城市限购暂难取消，局部有放松可能。7、棚改加速，资金支持力度加大。
二、成交量。1、国家统计局口径的全国商品房成交量同比增长5%左右，交易中心口径的一线城市商品住宅成交量同比增长20%左右。2、全国房地产开发企业土地购置面积将同比增长3%左右。
三、价格。1、价格重点在于70个城市房价指数：月度环比以上涨为主，同比以下跌为主；预计2015年3-5月环比由跌转涨，同比12月跌幅收窄至0%左右。2、全国商品房成交均价同比上涨3%左右。3、全国房企购地均价同比上涨10%左右。
四、投资建设。1、全国房地产开发投资同比增长10%左右。2、全国开发企业房屋新开工面积同比下跌3%左右。
五、总体。：1、我曾预测2012年楼市是“三部曲”：探底、筑底、复苏；预测2013年市场总体特征是“一条线”：震荡上行，有惊无险；预测2014年为“退烧年”：高位振荡，渐趋降温。在这里，我预测2015年为“复苏年”：探明底部，复苏上行。其中，上半年以探底为主，下半年以复苏为主；一线城市先复苏，三四线仍需去库存。
最后，不禁还想感叹几句。预测很难！尤其是具体指标。即便是曾经预测对过，也难保证下次还会对。苏雪晶在我们的易居论坛上，讲解他们的预测指标时，就坦陈很多指标是他自己拍出来的。确实如此。靠建模之类的预测具体指标，基本上没有什么价值。靠分析师自己的经验和逻辑，才是正道。没有任何办法，预测不是科学，就是门手艺。
我也曾在《楼市探秘》自序中，絮絮叨叨的说过很多市场预测方面的感触。比如：“关于市场预测，多说多错，少说少错，不说不错，预测的越具体，越容易失误。承认不足，才会进步。与其打肿脸充胖子，不如在反省中不断改进。这就是我的一点研究心得。”要不断血淋淋的解剖自己，鞭策自己！
有朋友会建议，既然预测这么难，就别瞎预测了。但是，习大大都说了，要大力发展智库，而智库的核心功能就是预测，发达的美国智库，甚至能预测到战争爆发。研究市场，却不做预测，难道你只想当“历史老师”吗？所以，没有办法，老杨还得继续预测。朋友们能理解最好，理解不动，也不勉强。
